مشاعات ساختمان به آن بخش‌هایی از ساختمان اطلاق می‌شود که برای استفاده عموم ساکنین و مالکین ساختمان است و به صورت اشتراکی میان آن‌ها تقسیم می‌شود. به عبارتی دیگر، مشاعات شامل مناطقی مانند راه‌پله‌ها، حیاط، پارکینگ‌های عمومی، پشت‌بام، سالن‌ها و لابی‌های عمومی است که مالکیت آن‌ها به همه ساکنین تعلق دارد و استفاده از آن‌ها مشترک است. یکی از سوالات مهمی که در میان ساکنین مجتمع‌های مسکونی مطرح می‌شود این است که آیا امکان تغییر در مشاعات با رأی اکثریت وجود دارد یا خیر.
مشاعات ساختمان و قوانین مالکیت
طبق قانون مدنی ایران، هرگونه تغییر در بخش‌های مشاعی ساختمان نیازمند رضایت کلیه مالکین است. قانون به‌طور مشخص بیان می‌کند که هیچ‌یک از مالکین حق ندارد بدون رضایت سایرین در نحوه استفاده از مشاعات تغییر ایجاد کند. به عبارت دیگر، اگر تصمیمی در خصوص تغییرات در مشاعات گرفته شود، نیاز به اتفاق‌نظر تمامی ساکنین وجود دارد.
با این حال، در عمل ممکن است مواردی وجود داشته باشد که اکثریت ساکنین خواهان انجام تغییری در مشاعات باشند، اما یک یا چند نفر از ساکنین با این تغییرات مخالف باشند. در چنین شرایطی ممکن است بحث‌هایی پیرامون قوانین مربوط به نحوه تصمیم‌گیری برای مشاعات و اختیارات اکثریت ساکنین مطرح شود. بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، رای اکثریت برای برخی تصمیمات در خصوص اداره ساختمان و امور جاری معتبر است، اما این تصمیمات نباید منجر به تغییر کاربری مشاعات یا محدود کردن حقوق مالکیت سایرین شود.
تغییرات مجاز با رای اکثریت
برای برخی موارد جزئی که در چارچوب تغییر کاربری قرار نمی‌گیرد و تنها به بهره‌برداری بهتر از فضاهای مشترک مربوط می‌شود، رای اکثریت ساکنین می‌تواند کافی باشد. به عنوان مثال، مواردی مانند نگهداری ساختمان و تعمیرات مشاعات، نصب تجهیزات جدید در مشاعات (مانند دوربین‌های مداربسته برای امنیت بیشتر)، یا حتی تعیین روش‌های جدید برای استفاده از این فضاها می‌تواند با موافقت اکثریت انجام شود.
در مقابل، هرگونه تغییر اساسی در کاربری مشاعات، نظیر تغییر حیاط ساختمان به پارکینگ، تغییر پشت‌بام به فضای مسکونی، یا ساخت و سازهای جدید در این فضاها نیازمند رضایت تمامی مالکین است. این موضوع از این جهت اهمیت دارد که مشاعات متعلق به تمامی ساکنین است و هرگونه تغییر در آن، باید منافع همه افراد را در نظر بگیرد.
نحوه رسیدگی به اختلافات
اگر برخی از ساکنین با تغییرات پیشنهادی مخالف باشند، اما اکثریت قاطع ساکنین از این تغییرات حمایت کنند، می‌توان از مراجع قانونی کمک گرفت. دادگاه‌های عمومی و شورای حل اختلاف از جمله مراجعی هستند که می‌توانند به این اختلافات رسیدگی کنند. در این موارد، دادگاه پس از بررسی شرایط و شنیدن نظر طرفین، تصمیم‌گیری می‌کند که آیا تغییر مورد نظر مطابق با قوانین و منافع عمومی ساکنین است یا خیر.
در نهایت، باید توجه داشت که تصمیم‌گیری درباره مشاعات ساختمان همیشه نیازمند تعامل و همفکری بین ساکنین است. هرگونه تغییر در این بخش‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که منافع همه مالکین و ساکنین را در نظر بگیرد و از تضییع حقوق دیگران جلوگیری کند.
قانون تغییر در مشاعات ساختمان
قوانین مربوط به مشاعات در ساختمان‌های مسکونی و مجتمع‌های آپارتمانی از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند. این قوانین با هدف حفظ حقوق مالکین و ساکنین و جلوگیری از ایجاد ناهنجاری‌ها و اختلافات میان افراد وضع شده‌اند. در ایران، قوانین مرتبط با مشاعات عمدتاً در قالب قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها تنظیم شده‌اند.
قانون مدنی و مشاعات
طبق قانون مدنی ایران، مشاعات ساختمان به فضاهایی اطلاق می‌شود که به‌طور مشترک بین تمامی ساکنین مورد استفاده قرار می‌گیرد و هیچ یک از مالکین نمی‌توانند به‌صورت انحصاری از آن استفاده کنند. طبق این قانون، هرگونه تغییر در مشاعات نیازمند موافقت تمامی ساکنین و مالکین است. اصل کلی این قانون بر پایه عدم دخالت هر یک از مالکین در حقوق دیگران و حفاظت از منافع مشترک استوار است.
برای مثال، اگر ساکنین تصمیم به تغییر فضای مشاعات داشته باشند، باید تمامی مالکین این تغییر را قبول کنند. به عنوان نمونه، اگر قصد داشته باشند که حیاط ساختمان را به پارکینگ تبدیل کنند، باید تمامی مالکین با این تغییر موافقت کنند. حتی اگر یک نفر از مالکین با این تصمیم مخالفت کند، نمی‌توان این تغییر را اجرا کرد، مگر آنکه مراجع قضایی تصمیم دیگری اتخاذ کنند.
قانون تملک آپارتمان‌ها و تغییر در مشاعات
علاوه بر قانون مدنی، قانون تملک آپارتمان‌ها نیز به تنظیم حقوق و تکالیف ساکنین در خصوص مشاعات می‌پردازد. این قانون از قوانین مهم در ایران است که به وضوح حقوق و تکالیف مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان‌های چند واحدی را مشخص می‌کند.
مطابق این قانون، برخی از تصمیمات در خصوص مشاعات و مدیریت ساختمان می‌تواند با رأی اکثریت ساکنین و مالکین اتخاذ شود. به عنوان مثال، تصمیم‌گیری درباره نحوه مدیریت ساختمان، نگهداری و تعمیرات مشاعات، و هزینه‌های مربوط به آن‌ها می‌تواند با رأی اکثریت انجام شود. اما همان‌طور که اشاره شد، هرگونه تغییر اساسی در کاربری فضاهای مشاعی نیازمند موافقت تمامی ساکنین است.
محدودیت‌های تغییر در مشاعات
هرگونه تغییر در مشاعات باید به‌گونه‌ای باشد که حقوق مالکین دیگر را نقض نکند. به عبارت دیگر، تغییرات نباید باعث شود که برخی از مالکین نتوانند از فضاهای مشاعی بهره‌برداری کنند یا حقوق آن‌ها به‌گونه‌ای محدود شود. برای مثال، اگر تغییراتی در مشاعات ایجاد شود که دسترسی به پارکینگ یا ورودی ساختمان را برای برخی ساکنین محدود کند، این تغییرات قابل قبول نخواهد بود.
همچنین، هرگونه ساخت و ساز جدید در فضاهای مشاعی مانند ایجاد اتاق یا ساختمان جدید در حیاط مشاع، تغییر کاربری پشت‌بام به فضاهای مسکونی، یا حتی تبدیل انباری‌های مشاع به واحدهای تجاری یا مسکونی باید با رضایت همه مالکین صورت گیرد.
رویکرد قانونی در صورت اختلاف
در صورتی که اختلافی در خصوص تغییرات مشاعات بین ساکنین پیش آید، مرجع قضایی می‌تواند وارد عمل شود. در چنین مواردی، دادگاه با توجه به منافع عمومی ساکنین و براساس قوانین موجود، تصمیم‌گیری می‌کند. مراجع قانونی ابتدا سعی در حل اختلاف از طریق میانجی‌گری و مذاکره دارند و در صورتی که توافق حاصل نشود، حکم نهایی صادر می‌شود.
تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ
یکی از بحث‌های رایج در میان ساکنین مجتمع‌های مسکونی، موضوع تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ است. این موضوع به ویژه در شهرهای بزرگ که فضای پارکینگ محدود است و بسیاری از ساکنین با مشکل پارک خودرو مواجه هستند، اهمیت زیادی دارد. تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ از یک طرف می‌تواند به حل مشکل پارک خودرو کمک کند، اما از سوی دیگر، ممکن است برخی ساکنین با این تغییر مخالف باشند.
نیاز به موافقت تمامی مالکین
مطابق قانون، تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ نیازمند موافقت تمامی مالکین است. چرا که حیاط ساختمان جزو مشاعات به حساب می‌آید و استفاده از آن به‌صورت مشترک برای تمامی ساکنین در نظر گرفته شده است. هیچ‌یک از مالکین نمی‌تواند به‌طور انفرادی تصمیم بگیرد که این فضا به پارکینگ تبدیل شود، حتی اگر اکثریت ساکنین با این تصمیم موافق باشند.
تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ یک تغییر اساسی در کاربری فضای مشاعی به حساب می‌آید و این تغییر تنها در صورتی مجاز است که تمامی ساکنین رضایت خود را اعلام کنند. در غیر این صورت، امکان اجرای این تغییر وجود نخواهد داشت.
موارد عملی و کاربردی
در برخی مجتمع‌ها ممکن است توافقاتی بین ساکنین صورت گیرد که بخشی از حیاط به عنوان پارکینگ مورد استفاده قرار گیرد. در چنین مواردی، باید به دو نکته توجه داشت:
- رضایت کامل همه ساکنین : همان‌طور که ذکر شد، هرگونه تغییر اساسی در کاربری مشاعات نیاز به موافقت تمامی ساکنین دارد. اگر حتی یک نفر مخالف باشد، نمی‌توان تغییر را اعمال کرد.
- رعایت اصول ایمنی و معماری : تبدیل حیاط به پارکینگ باید با رعایت اصول ایمنی و معماری ساختمان انجام شود. حیاط معمولاً به‌عنوان فضایی برای استفاده عمومی و تفریح ساکنین در نظر گرفته شده است. بنابراین، باید بررسی شود که آیا تبدیل آن به پارکینگ موجب کاهش کیفیت زندگی ساکنین و کاهش ایمنی ساختمان نخواهد شد.
حل اختلافات
اگر برخی از ساکنین مخالف تبدیل حیاط به پارکینگ باشند، مراجع قانونی می‌توانند به این موضوع رسیدگی کنند. در این موارد، دادگاه با بررسی شرایط، منافع عمومی ساکنین و قوانین موجود، تصمیم نهایی را اتخاذ می‌کند.
نتیجه‌گیری
در مجموع، تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ از جمله تغییرات اساسی در ساختمان محسوب می‌شود و نیازمند رضایت تمامی مالکین است. این موضوع باید با دقت و با در نظر گرفتن منافع تمامی ساکنین انجام شود تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری شود. شرکت آداک منیجر مدیریت جامع ساختمان آماده آموزش و ارائه مشاوره به مدیران و اعضلای هیئت مدیره ساختمان ها می باشد.
