مدیریت برج های مسکونی
در یک دوران که شهرنشینی به سرعت در حال افزایش است، مدیریت کارآمد برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی برای رفاه و رضایت ساکنان بسیار حیاتی است. این وظیفه تخصصی نیازمند یک ذهنیت استراتژیک برای هدایت مسئولیت‌های پیچیده نگهداری، رعایت مقررات و ارتباطات مؤثر است. نقش‌های مدیر ساختمان و هیئت مدیره چندگانه‌اند، شامل وظایفی مانند بیمه ساختمان، تعیین سهمیه‌های هزینه‌های مشترک، بررسی شکایات ساکنان و برگزاری جلسات. اینها علاوه بر این که برنامه‌ریزی نگهداری و بودجه‌بندی را در دست دارند، مسئولیت مدیریتی برای حفظ وضعیت و ارزش ساختمان را نیز دارند.
مدیریت برج مسکونی مستلزم رعایت نکات ذیل می باشد:
در این مدیریت مشخص می‌شود که مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی برج، به چه نحوی و تا چه اندازه‌ای می‌توانند از امکانات و بخش‌های عمومی و مشترک برج مانند حیاط و پارکینگ و غیره استفاده کنند. آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان‌نشینی می تواند مدیران ساختمان را برای کنترل و مدیریت بهتر برج یاری نماید.
وظایف مدیر و هیئت مدیره برج
وظایف مدیر و هیئت مدیره برج مسکونی شامل موارد مختلفی است که برای مدیریت بهتر برج و رسیدن به یک محیط زندگی هماهنگ و مطمئن برای ساکنین ضروری هستند. در زیر به برخی از وظایف هیئت مدیره و مدیر برج‌های مسکونی مطابق با قانون به شرح زیر است:
- اداره برج مسکونی و اجرای تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی مالکین
- عدم امکان تفویض مدیریت برج های مسکونی به اشخاص غیر هیئت مدیره (تصمیم این امر با مجمع عمومی خواهد بود)
- بیمه کردن تمام ساختمان و برج در مقابل حریق و آتش‌سوزی
- مشخص کردن سهم هزینه‌های مشترک برای هر یک از مالکین و استفاده‌کنندگان از این بخش‌ها
- رسیدگی به شکایات و اعتراض هر یک از مالکین یا ساکنان برج
- مشاهده و رویت وکالت‌نامه نماینده شرکا
- نگهداری از صورتجلسات مجمع عمومی برج مسکونی
- اطلاع‌رسانی به ساکنان ساختمان و شرکاء غایب در رابطه با تصمیمات اتخاذ شده در مجمع عمومی
- ارسال اظهارنامه به مالکین و یا استفاده‌کنندگان بدهکار
- عدم ارائه خدمات مشترک به مالکین و ساکنین بدهکار
- درخواست صدور اجرائیه برای وصول مطالبات برج مسکونی
- طرح شکایت در مراجع قضائی و دادگاه برای وصول مطالبات برج مسکونی
- صدور رسید و گواهی برای تسویه حساب‌های انجام شده برای هزینه‌های مشترک ساختمان
- اقدام به بازسازی قسمت‌های مختلف برج بعد از تصویب در مجمع عمومی
- درخواست تخلیه برای واحدهایی که از همکاری در بازسازی خودداری کرده‌اند
این فهرست تنها یک چشم‌انداز کلی از وظایف مدیر و هیئت مدیره برج مسکونی است و وظایف دقیق ممکن است بسته به ویژگی‌های خاص هر برج و شرایط محیطی متفاوت باشند.
عالی ترین روش مدیریت برج های مسکونی
باید تاکید کنیم که قبل از هر اقدامی، انتخاب مدیر متخصص و باتجربه برای مدیریت عالی برج مسکونی بسیار ضروری می باشد.انتخاب افرادی که صرفاً به پست‌های مدیریتی علاقه دارند و خصوصیات یک مدیر لایق نظیر امانت‌داری در آن‌ها وجود ندارد، کاملاً اشتباه خواهد بود. یک مدیر برای بهترین بودن باید به شکایات مالکان و یا ساکنین برج توجه بسیاری داشته باشد. بهتر است اعتراضات به صورت کتبی نوشته شوند تا حالت رسمی و قانونی به خود بگیرند. مدیر باید ساکنین را در این زمینه راهنمایی کرده و در اسرع وقت به شکایاتشان رسیدگی کند.
باید توجه داشت، که برای مدیریت بهتر برج‌های مسکونی باید ساکنین شارژهای ماهیانه واحد خود را به موقع پرداخت کنند. همین امر موجب می‌شود تا مدیر به روش‌های مختلفی این امر را به ساکنین القا کند تا شارژهای خود را به موقع بپردازند. در نتیجه مدیریت می‌تواند در سریع‌ترین زمان ممکن برای پرداخت هزینه‌های مشترک اقدام کرده و از بروز دیگر مشکلات ناخواسته جلوگیری کند. همچنین ساکنین باید از مقررات و ضوابط مربوط به ساختمان آگاهی کامل داشته باشند و این آگاه‌سازی برعهده مدیر ساختمان خواهد بود. برگزاری کلاس‌های آموزشی شفاهی و حضوری و چاپ بروشور می‌تواند اقدام مناسبی در این زمینه باشد. مدیریت برج‌های مسکونی نیازمند تعهد و توانایی ارتباط بین فردی است. با رعایت استانداردهای اخلاقی و ارتقاء فرهنگ سازمانی، مدیران می‌توانند ارتباط خوبی با ساکنان برقرار کرده و به دستیابی به یک محیط زندگی مطلوب و پویا در برج‌های مسکونی کمک کنند.
مدیریت مشاعات برج های مسکونی
حضور مدیر و هیئت مدیره در مدیریت برج های مسکونی در بخش مشاعات بسیار دارای اهمیت است. در واقع تنها مدیر نمی‌تواند از عهده رسیدگی به مشاعات برآید و باید هیئت مدیره به صورتی گروهی به این امر رسیدگی کنند. در واقع در جلسات هیئت مدیره، تصمیم‌گیری‌ها عنوان شده و بعد از رأی‌گیری در صورت رأی مثبت اعضا، به مرحله اجرا می‌رسد. با توجه به قوانین و مدیریت مشاعات، هیئت مدیره باید امانت‌دار و شایسته باشند و با تجربه بالای خود بتوانند به امور مربوطه رسیدگی کنند. اصول و نگهداری از مشاعات به شرح زیر است:
- رعایت کامل نظافت، زیبایی، بهداشت و تمیزی مشاعات و همچنین نگهداری مناسب از تجهیزات برج مسکونی
- مصرف درست و بهینه از انرژی‌های آب، گاز و برق در ساختمان
- حفظ و نگهداری از تجهیزات، تأسیسات و بخش‌های عمومی و مشاع نظیر فضای سبز برج
- پرداخت به موقع شارژ ماهیانه و هزینه‌های مشترک
- استفاده درست از وسایل عمومی موجود در برج مسکونی
مدیریت تاسیسات برج های مسکونی
به تمامی امکانات و وسایل یک برج مسکونی که در جهت ایجاد رفاه ساکنین، تولید، نصب و مورد استفاده قرار می‌گیرند، تأسیسات می‌گویند. تمامی این تأسیسات و امکانات، ویژگی‌ها، خاصیت‌ها و تعاریف خاص خود را داشته و باید به این موارد توجه ویژه داشت. اطلاع از این تعاریف، مخصوصاً در قسمت‌هایی که حجم تأسیسات زیاد است، کمک بسیاری به مدیریت و نگهداری از آن‌ها خواهد کرد. برای مدیریت برج های مسکونی در بخش تأسیسات، باید به سیستم‌های گرمایش و سرمایش، لوله‌کشی‌های آب سرد و گرم، چاه‌های حفر شده برای برج، تمام بخش‌های عایق‌بندی، تمام امکانات برقی و الکتریکی برج، آسانسورها و پله برقی، امکانات آبی و سیستم‌های گازی توجه شده و به مشکلات آن‌ها رسیدگی گردد.
تأسیسات برج‌های مسکونی باید توسط مدیر برج بررسی شود، البته تصمیمات و رسیدگی به این موارد در هیئت مدیره مطرح می‌شود. هیئت مدیره وظیفه دارد تا تمامی تعداد و ابعاد تأسیسات برج را شناسایی کرده و با توجه به ویژگی‌های هر یک از آن‌ها، نسبت به مدیریت و تنظیم این تأسیسات اقدام کند. نکته مهم در این بخش، توجه ساکنین به نگهداری و کنترل تأسیسات است. در واقع حفظ و نگهداری از تأسیسات، تنها وظیفه مدیر و هیئت مدیره نبوده و ساکنین نیز در این بخش، وظیفه دارند. پرداخت هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان، یکی از مواردی است که می‌تواند در نگهداری از تأسیسات توسط مدیر، بسیار کمک‌کننده باشد. همین امر، از جمله وظایف ساکنین نسبت به تأسیسات خواهد بود.
قوانین ورود مستاجران جدید به برج های مسکونی
مستاجران در زمان ورود به برج‌های مسکونی باید قوانین و مقررات برج را مطالعه کرده و در رابطه با آن‌ها آگاهی داشته باشند. مستأجر بعد از سکونت در ملک باید حق شارژ، قبوض تلفن، آب، برق و آب را به طور کامل پرداخت کند زیرا در این زمان، مستأجر از همه این موارد استفاده کرده و باید هزینه‌ها را نیز بپردازد. مستأجران تا زمان حضور در ملک باید با مدیریت برج های مسکونی همکاری کرده و در حفظ و مراقبت از ملک و دیگر بخش‌های مشاع برج، کوشا باشد. در واقع باید به گونه‌ای عمل کند که خسارتی به این بخش‌ها وارد نشود و در صورت بروز خسارت باید توسط مستأجر جبران گردد.
بهترین راهکار عملی برای مدیریت برج های مسکونی
از جمله بهترین راهکارهای عملی در مدیریت برج‌های مسکونی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- استخدام سرایدار: یکی از نیازهای اصلی در مدیریت تمامی برج‌های مسکونی، سرایدار است. در واقع هیئت مدیره باید انتخاب و استخدام سرایدار را در اولویت کاری خود قرار دهد. از وظایف سرایدار می‌توان به انتقال زباله‌ها به خارج از برج، تمیز کردن قسمت‌های مشخص شده از برج و گاهاً رسیدگی به فضای سبز ساختمان اشاره کرد. مدیریت باید حقوق و دستمزد سرایدار را مشخص کرده و این میزان را در قرارداد به طور کامل ذکر کند.
- مکان بازی کودکان: یکی دیگر از راهکارهای عملی در مدیریت برج‌ها، ایجاد یک مکان و شرایط بازی برای کودکان ساکنین حاضر در برج است. بهتر است مدیر برای بازی کودکان یک مکان و زمان خاصی را مشخص کند تا از سروصدا و مشاجرات ناخواسته بین کودکان و گاهاً والدین آن‌ها جلوگیری گردد. در غیر این صورت، کودکان مکان‌ها و ساعات نامناسبی را برای بازی انتخاب کرده و موجب نارضایتی دیگر ساکنین می‌شوند.
- مشخص کردن ساعات سکوت: مدیریت برج های مسکونی باید به تمامی ساکنین برج اطلاع دهد که ساعات مشخصی از روز، ساعات سکوت هستند (به طور مثال 8 تا 10 شب و 1 تا 4 ظهر). ساکنینی که قصد برگزاری مهمانی دارند، باید قبل از ساعت سکوت، مهمانی خود را به پایان برسانند.
- ارتباط با مالکان در رابطه با واگذاری و خرید: به طور کلی، مدیران برج‌های مسکونی باید با مالکانی که به دنبال واگذاری واحد خود هستند، در رابطه با تسویه حساب با مجتمع تأکید کرده و همچنین وظایف مالک جدید را به او گوشزد کرده و اساسنامه ساختمان را برای او توضیح دهد.
- بیمه کردن برج: بیمه کردن کل برج یکی از وظایف اصلی مدیریت است. تأخیر در این کار می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری را برای مدیر و دیگر ساکنین به دنبال داشته باشد. همین امر موجب می‌شود تا مدیریت برج‌های مسکونی در اولین فرصت، ساختمان را بیمه کنند.
بیشتر بخوانید: منشور آپارتمان نشینی
حقوق پرسنل برج های مسکونی چگونه پرداخت می شود
به طور کلی، در بسیاری از برج‌های مسکونی، علاوه بر حضور مدیر، وجود دیگر پرسنل و همچنین تیم هیئت مدیره نیز لازم و ضروری است، زیرا این مجتمع‌های بزرگ، امور جاری و مدیریتی بسیاری دارند و باید یک تیم مدیریتی قوی و افراد باتجربه و ماهر انجام آن‌ها را برعهده بگیرند. به طور کلی پرسنل برج‌های مسکونی، به علت صرف زمان و مهارت خود در پیشبرد امور ساختمان، باید حقوق و دستمزد داشته باشند. با توجه به تصمیمات مراجع ذی‌صلاح در برج و توافقی که با آن‌ها صورت می‌گیرد، مدیر، هیئت مدیره و دیگر پرسنل باید حقوق دریافت کرده و قوانین وزارت کار برای آن‌ها اعمال خواهد شد. این حقوق نیز در اغلب موارد از مبلغ شارژ ماهیانه دریافتی از ساکنین تأمین می‌شود و جزو هزینه‌های مشترک به حساب می‌آید.
حقوق مدیریت برج های مسکونی
در برج های مسکونی نیز مدیریت و پرسنل اجرائی مثل هر شغل دیگری باید حقوق و مزایا داشته باشند. حقوق مدیران بصورت توافقی و یا مطابق با قانون وزارت کار بوده و با او قرارداد محضری بر اساس همین حقوق و مزایای مشخص امضا می‌گردد. در حالتی که مدیر از بین اهالی ساختمان انتخاب شود، بین طرفین، یعنی مدیر و هیئت مدیره، قراردادی امضا می‌شود که در آن، هیئت مدیره کارفرما بوده و مدیر، پیمانکر است. میزان حقوق و دستمزد به همراه بیمه و مزایا در این قرارداد ذکر شده و مدیر یک نیروی کار مطابق با قوانین وزارت کار در نظر گرفته می‌شود.
همچنین ممکن است در زمانی که مدیر از بین ساکنین انتخاب شود، قراردادی بین مدیر و هیئت مدیره تنظیم نشود. در این صورت مدیر نمی‌تواند هیچ‌گونه مبلغی تحت هیچ عنوانی از صندوق هیئت مدیره برای خود بردارد. البته این مورد مربوط به ساختمان‌های کوچک است. در برج‌های مسکونی بزرگ به علت مشکلات و امور زیاد برای رسیدگی، مدیر باید تمام وقت خود را برای مدیریت برج بگذارد. در این حالت نیازمند دریافت حق‌الزحمه خواهد بود، حتی اگر مدیر یکی از اعضای برج باشد. به طور کلی پرداخت حقوق مدیر در ساختمان مطابق با قانون جزو هزینه‌های مشترک بوده و باید به به طور سرشکن بر روی مبلغ شارژ هر واحد اضافه شود.
آداک منیجر مدیریت برج های مسکونی
ما در شرکت مدیریتی آداک منیجر مدیریت برج‌های مسکونی، به‌دنبال به‌کارگیری بهترین استراتژی‌ها و روش‌های مدیریتی هستیم تا برج‌های مسکونی را به بهترین شکل ممکن اداره کنیم و سطح رضایت ساکنین را ارتقا دهیم. از طراحی سیستم‌های مدیریتی مبتنی بر فناوری تا ارتقاء روش‌های ارتباطی با ساکنین، هدف ما ایجاد یک محیط زندگی پویا و پرکیفیت برای ساکنان است. با استفاده از تجربه و دانش ما، ما می‌توانیم به شما کمک کنیم تا برج‌های مسکونی خود را به بهترین شکل مدیریت کنید و رضایت مشتریان خود را به حداکثر برسانید.
