مشاعات ساختمان چیست؟
با گسترش فرهنگ آپارتمان‌نشینی، افراد بیشتری در واحدهای یک ساختمان مشترک زندگی می‌کنند. این شیوهٔ سکونت مستلزم استفادهٔ مشترک از برخی قسمت‌های ساختمان است که در مالکیت تمام ساکنین قرار دارد. راهروها، آسانسورها و سایر فضاهای عمومی از جمله قسمت‌هایی هستند که تمام ساکنان به‌طور مساوی از آن بهره‌مند می‌شوند. این بخش‌های مشترک که به آن‌ها “مشاعات” گفته می‌شود، تحت نظارت و مدیریت مدیر ساختمان، که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب می‌شود، قرار دارد. قوانین خاصی برای استفاده از مشاعات وجود دارد که برای جلوگیری از بروز اختلافات، به ساکنین ابلاغ می‌شود.
موارد مهم در استفاده از مشاعات:
- حفظ نظافت و رعایت حقوق سایر ساکنین
- عدم استفاده شخصی از فضاهای مشاع
- رعایت قوانین تعیین‌شده توسط مجمع ساختمان
- پرداخت هزینه‌های مشاعات به‌صورت منصفانه
- عدم ایجاد تغییرات بدون موافقت همه مالکان
حقوق و تعهدات ساکنین در قبال مشاعات
تمامی ساکنین یک ساختمان در استفاده از مشاعات حق برابر دارند، اما مالکیت اختصاصی هیچ فردی بر این بخش‌ها اعمال نمی‌شود. به همین دلیل، هرگونه تصمیم‌گیری دربارهٔ این قسمت‌ها نیازمند توافق تمامی مالکین است و هیچ فردی نمی‌تواند به‌صورت انفرادی تغییری در این فضاها ایجاد کند. رعایت حقوق سایر ساکنین و هماهنگی با مدیریت ساختمان از مهم‌ترین اصول آپارتمان‌نشینی است که موجب کاهش تنش‌ها و ایجاد محیطی آرام‌تر برای زندگی می‌شود.
حیاط مشاع و قواعد استفاده از آن
حیاط یکی از مهم‌ترین مشاعات یک آپارتمان محسوب می‌شود که استفاده از آن تابع مقررات خاصی است. هیچ یک از ساکنان حق ندارند از حیاط برای مقاصد شخصی مانند انبار وسایل، پارک خودرو، یا ایجاد سایه‌بان استفاده کنند. قانون شهرداری در کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌صراحت بیان کرده است که هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در حیاط مشاع قابل پیگیری و تخریب است. ساکنانی که از این فضا برای انبار کردن وسایل شخصی، نگهداری حیوانات، برگزاری مهمانی‌های پرسروصدا، یا استفادهٔ غیرمتعارف از انشعابات مشترک بهره‌برداری کنند، مشمول قوانین محدودکننده خواهند شد.
چالش‌های استفاده از حیاط مشاع
در برخی ساختمان‌ها، حیاط در مکانی قرار دارد که دسترسی تمام ساکنان به آن دشوار است. برای مثال، در برخی ساختمان‌ها تنها از طریق واحدهای همکف می‌توان به حیاط وارد شد. این موضوع می‌تواند منجر به اختلافات بین ساکنین شود. در چنین مواردی، اگر در سند ملک حیاط به‌عنوان مشاع ذکر شده باشد، ساکن واحدی که به حیاط دسترسی مستقیم دارد، مجاز به ایجاد تغییرات در مشاعات یا استفادهٔ انحصاری از آن نیست.
قوانین مربوط به استفاده از پشت‌بام مشاع
پشت‌بام نیز مانند دیگر بخش‌های مشاع ساختمان، متعلق به تمامی ساکنان است. استفادهٔ شخصی از پشت‌بام، مانند برگزاری مراسم، شستن فرش، یا نصب وسایل شخصی، بدون موافقت سایر مالکین مجاز نیست. همچنین، هزینه‌های تعمیر و نگهداری پشت‌بام باید توسط تمامی ساکنان پرداخت شود، حتی اگر برخی واحدها از این فضا استفادهٔ کمتری داشته باشند.
اگر یکی از مالکین بدون اجازهٔ سایر ساکنان اقدام به تصرف یا تغییر در قسمت‌های مشاع کند، این اقدام تحت عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود. در چنین مواردی، سایر ساکنان می‌توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، درخواست رسیدگی کنند. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که تصرف عدوانی رخ داده است، متصرف موظف به رفع تصرف خواهد شد. همچنین، اگر این تصرف موجب خسارت به مشاعات شده باشد، فرد خاطی ملزم به جبران خسارت است. بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، مجازات تصرف عدوانی از یک ماه تا یک سال حبس در نظر گرفته شده است.
تغییر در مشاعات و قوانین مربوط به آن
هیچ فردی نمی‌تواند بدون توافق سایر مالکین تغییری در مشاعات ایجاد کند. برای مثال، تغییر در نمای ساختمان، نصب وسایل اضافی در پارکینگ، یا هرگونه تغییر ساختاری در فضاهای عمومی نیازمند تأیید تمامی ساکنان است. به همین دلیل، پیشنهاد می‌شود هرگونه تغییرات احتمالی ابتدا در جلسات مجمع عمومی مطرح شود و پس از تصویب، اجرا گردد. توافق کتبی میان مالکین می‌تواند از بروز مشکلات و نارضایتی‌های آینده جلوگیری کند.
فروش مشاعات ساختمان و محدودیت‌های قانونی آن
بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی، مشاعات ساختمان قابل فروش نیستند. از آنجا که این بخش‌ها در مالکیت تمامی ساکنان قرار دارند، هیچ فردی نمی‌تواند ادعای مالکیت انحصاری بر آن‌ها داشته باشد. به‌عنوان نمونه، فروش بخشی از راهرو، حیاط، پاسیو یا پشت‌بام به یکی از ساکنین غیرقانونی بوده و معاملهٔ آن باطل محسوب می‌شود.
شکایت در خصوص مشاعات ساختمان
در صورتی که ساکنان نتوانند اختلافات خود را از طریق مدیر ساختمان حل کنند، می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند. اگر مشکل جدی‌تر باشد، امکان پیگیری از طریق دادگاه نیز وجود دارد. برای رسیدگی سریع‌تر، بهتر است مدارک و مستندات کافی دربارهٔ تخلفات انجام‌شده ارائه گردد.
مجازات استفادهٔ شخصی از مشاعات
در صورتی که فردی بدون اجازه از مشاعات برای مقاصد شخصی استفاده کند و به اخطارهای مدیر ساختمان بی‌توجهی نشان دهد، ممکن است مشمول جرایم مالی یا سایر اقدامات قانونی شود. بسته به شدت تخلف، قاضی ممکن است جریمه نقدی، الزام به رفع تصرف، یا در موارد شدیدتر، مجازات‌های قانونی دیگری در نظر بگیرد.
تصرف قانونی در مشاعات
در برخی شرایط، تصرف مشاعات ممکن است بر اساس حکم قانونی انجام شود. برای مثال، اگر حکم رسمی از مراجع قضایی صادر شده باشد، سایر ساکنان نمی‌توانند مانع از اجرای آن شوند. بااین‌حال، اگر ساکنان احساس کنند که این حکم ناعادلانه است، می‌توانند از طریق مراجع قانونی برای ابطال آن اقدام کنند.
وضعیت پارکینگ در مشاعات ساختمان
یکی از مهم‌ترین موارد مورد بحث در مشاعات، پارکینگ ساختمان است. حتی اگر پارکینگ در سند مالکیت یک واحد ذکر شده باشد، استفاده از آن تابع قوانین آپارتمان‌نشینی است. پارکینگ فقط برای توقف خودرو در نظر گرفته شده و نباید به‌عنوان انباری یا فضای شخصی مورداستفاده قرار گیرد. هرگونه دخل و تصرف در پارکینگ که مانع از استفادهٔ صحیح سایر ساکنان شود، غیرقانونی بوده و قابلیت پیگیری دارد.
هلی‌پد و وضعیت آن در مشاعات
برخی ساختمان‌های مدرن دارای هلی‌پد برای فرود هلی‌کوپتر هستند. این فضا، مانند پارکینگ، تنها برای استفادهٔ مشخص‌شده‌ای طراحی شده است و نمی‌توان از آن برای مصارف دیگر استفاده کرد. هرگونه تغییر در این بخش، بدون مجوز رسمی، ممکن است منجر به مشکلات قانونی و امنیتی شود.
نتیجه‌گیری
مشاعات ساختمان بخش‌های حیاتی یک آپارتمان محسوب می‌شوند که استفاده از آن‌ها تابع قوانین و مقررات خاصی است. رعایت حقوق سایر ساکنان و توافق جمعی در مدیریت این فضاها، باعث کاهش تنش‌ها و ایجاد محیطی آرام‌تر برای زندگی می‌شود. در صورت بروز اختلافات، راهکارهای قانونی متعددی برای حل مشکلات وجود دارد که می‌توان از آن‌ها بهره برد. برای دریافت خدمات حرفه‌ای در زمینه مدیریت مشاعات و قوانین آپارتمان‌نشینی، می‌توانید با شرکت مدیریت ساختمان آداک منیجر تماس بگیرید. این شرکت با تجربه و تخصص در زمینه مدیریت ساختمان، حل اختلافات ساکنین، نگهداری مشاعات و اجرای قوانین آپارتمانی، راهکاری جامع برای مدیریت بهتر مجتمع‌های مسکونی و تجاری ارائه می‌دهد.
برای اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، به وب‌سایت آداک منیجر مراجعه کنید یا با کارشناسان این مجموعه در ارتباط باشید.
