قوانین مدیریت ساختمان

بروزرسانی(1404/01/14)

مدیریت ساختمان یکی از تازه ترین حوزه‌های مدیریت محیطی است که با گسترش شهرنشینی و افزایش ساخت و ساز در سراسر جهان، به یکی از مسائل ضروری تبدیل شده است. امروزه، ساختمان‌ها نه تنها به عنوان مکان‌های اقامتی و کاری، بلکه به عنوان نمایندگانی از فرهنگ، اقتصاد و توسعه شهری شناخته می‌شوند. در این راستا، قوانین مدیریت ساختمان، به عنوان مجموعه‌ای از مقررات و دستورالعمل‌ها که هدف آنها ارتقاء کیفیت، ایمنی، بهداشت، و بهره‌وری در مدیریت ساختمان‌ها است، اهمیت فراوانی دارند.

با پیشرفت فناوری، تغییر در الگوهای زندگی، و رشد جمعیت، نیازمندی‌ها و انتظارات از ساختمان‌ها نیز رو به افزایش است. بنابراین، وجود قوانین مناسب و اجرای صحیح آنها از اهمیت بسزایی برخوردار است. این قوانین، از جمله وظایف مالکان، مدیران، ناظران، و ساکنان ساختمان است که با همکاری و تعامل، می‌توانند به دستیابی به محیطی امن، سالم، و پایدار کمک کنند.

در این مقاله، به بررسی و تشریح قوانین مدیریت ساختمان با تمرکز بر ایمنی، بهداشت، نگهداری، و بهره‌وری می‌پردازیم. این مقاله با ارائه مفاهیم، مقررات، مسئولیت‌های حقوقی و مدیریتی مالکان و مدیران ساختمان‌ها پرداخته می‌شود. و راهکارهایی برای اجرای بهینه قوانین مدیریت ساختمان، به مالکان، مدیران، و همه علاقمندان به مدیریت و بهبود مدیریت ساختمان‌ مسکونی، اداری و تجاری کمک خواهد کرد.

وظایف و حقوق مدیر ساختمان

1. در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها گفته شده که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. تمام اقدامات او طبق نظامات اداری صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و غیره است.
2. مدیر یا مدیران موظف‌اند بر مبنای ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
3. قوانین مدیریت ساختان مسکونی مدیر یا مدیران مکلف می‌کند تا میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه به مالکین اعلام نمایند.
4. در قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی بر عهده مدیریت ساختمان است و به روش‌های گوناگون انجام شود که از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است. نرم افزار هایی جهت کمک به مدیر برای محاسبه شارژمان طراحی شده است که می‌توانند از آن بهره بگیرند.
5. طبق قانون آپارتمان نشینی مدیریت ساختمان‌های مسکونی و ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی شکایت را داشته باشند. مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه کند.

قوانین انتخاب مدیریت ساختمان

1. اگر شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان‌، مدیر موظف است صحت اعتبار وکالت‌نامه را بررسی کند.
2. کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شود و بر اساس قانون مدیریت ساختمان، این صورت‌جلسه‌ها باید به وسیله مدیر نگهداری شود. همچنین تصمیمات که در جلسات گرفته می‌شود باید ظرف ده روز توسط مدیر به غایبین اطلاع داده شود.
3. یکی از وظایف مدیر ساختمان بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی ارسال اظهارنامه برای مالک واحدی است که از پرداخت حق شارژ خود امتناع می‌کند. این کار باید به صورت قانونی و با پر کردن فرم مخصوص اظهارنامه انجام گیرد و توسط مأمور دادگاه به شخص ابلاغ شود در غیر این صورت وجهه قانونی نخواهد داشت. بعد از ابلاغ اظهارنامه به مالک بدهکار او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی‌اش را بپردازد. اگر این کار را نکند مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند به تشخیص خود ارائه خدمات مانند شوفاژ، تهویه آب گرم، برق، گاز و… را قطع کند تا بدهکار مجبور به پرداخت بدهی شود. مدیر نمی‌تواند قبل از ابلاغ اظهارنامه خدمت‌دهی به مالک را قطع کند. در غیر این صورت حق اعتراض برای مالک محفوظ است.
4. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تائید مدیر ساختمان در گواهی تسویه حساب ضروری است.

قوانین بازسازی ساختمان

اگر مجمع عمومی با اکثریت آرا تصویب کند که ساختمان بازسازی شود، طبق قوانین مدیریت ساختمان، مدیر باید بر فرآیند بازسازی نظارت کند و جزئیات کافی راجع به پروسه را بداند. ممکن است تعدادی از مالکین رضایتی به این کار نداشته باشند. در این موارد مدیر موظف است از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند و نظر این مهندسین به طور قطعی باید اجرا شود. مخالفان ممکن است با عدم تخلیه در بازسازی ملک اخلال ایجاد کنند. در این حالت مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را دریافت کند. البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تأمین کرده باشند.

بازسازی نما ساختمان
بازسازی نمای ساختمان، یکی از مهم‌ترین اقدامات برای بهبود ظاهر و افزایش ارزش ملک است. این فرآیند نه‌تنها جنبه زیبایی‌شناسی دارد، بلکه در بسیاری موارد موجب ارتقاء ایمنی سازه و بهینه‌سازی مصرف انرژی نیز می‌شود. با این حال، هرگونه تغییر در نمای بیرونی، به‌ویژه در ساختمان‌هایی که نمای آن‌ها به معابر عمومی مشرف است، باید طبق ضوابط شهرداری و با رعایت مقررات شهرسازی انجام شود. اجرای خودسرانه بازسازی نما می‌تواند منجر به اخطار، توقف پروژه یا حتی جریمه‌های سنگین شود.

مجوز بازسازی ساختمان
برای انجام هرگونه عملیات بازسازی، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، دریافت مجوز رسمی از شهرداری الزامی است. این مجوز معمولاً پس از ارائه نقشه، بررسی ملک توسط کارشناسان شهرداری و گاهی جلب رضایت سایر ساکنان ساختمان صادر می‌شود. دریافت مجوز بازسازی نه‌تنها از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند، بلکه روند بازسازی را در مسیر قانونی و ایمن پیش می‌برد. مشاوره با یک وکیل متخصص می‌تواند فرآیند اخذ مجوز را تسهیل کرده و از هزینه‌های احتمالی ناشی از تخلفات جلوگیری کند.